8.2 조정지역 다주택자 중과세

① 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 중과세 적용 및 장기보유특별공제 배제
- 1세대 2주택자 : 기본세율 + 10%p
- 1세대 3주택자 : 기본세율 + 20%p
⇒ 적용시기 : 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터

② 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 거주 요건 추가
⇒ 취득당시 조정대상지지역에 있는 주택은 2년 이상 보유 및 거주
⇒ 적용시기 : ‘17.9.19. 이후 양도하는 분부터 적용

③ 조정대상지역 내 주택분양권 중과세율 적용
⇒ 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권 제외)을 양도하는 경우 보유기간 관계없이 50% 세율 적용
⇒ 적용시기 : ‘18.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
(중과세율 적용 배제) : 양도 당시 다른 분양권이 없을 것, 30세 이상 또는 30세미만으로서 배우자가 있는 경우(배우자 사망, 이혼 포함)

○ 조정대상지역
1. 서울특별시 전 지역
2. 부산광역시 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군
3. 경기도 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ 신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구)
4. 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 예정지역


전매제한기간조정)

오피스텔 분양 및 관리 개선
· 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화

임대주택 8년 이상 임대시 중과 배제

① 양도소득세 중과 배제 대상을 5년 이상* 임대주텍에서 준공공임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개정
- 2018.03.31. 까지 등록하는 경우 5년 임대시 ----- 중과 배제
- 2018.04.01. 부터 등록하는 경우 8년 임대시 ----- 중과 배제
⇒ 적용시기 : ‘18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 신규 지정

수도권 중 경기 구리·안양동안·광교를 추가 조정대상지역으로 지정, 부산 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역에서 해제

○ 조정대상지역
서울(전역, 25개구),경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·구리·안양동안·광교), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군 일광면), 세종

9.13 투기차단 및 주택시장 안정화

① 장기보유특별공제 1세대1주택 특례 거주요건 신설
⇒ 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택(일시적 2주택 포함)의 경우에 한해서 장기보유특별공제 80% 적용

보유기간별 공제율)
3∼4년(24%) 4∼5년(32%) 5∼6년(40%) 6∼7년(48%) 7∼8년(56%) 8∼9년(64%) 9∼10년(72%) 10년이상(80%)

⇒ 2년 이상 거주하지 않는 경우 1세대 1주택 특례에서 제외, 일반 장기보유특별공제 적용(15년 최대 30%)
⇒ 적용시기 : ‘20.1.1. 이후 양도분부터 적용

② 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축
⇒ 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우 신규주택 취득 후 2년 이내 종전주택 양도시 1세대 1주택 비 과세 적용
(종전규정 적용) : 조정대상지역 공고 이전에 매매계약(분양권 및 조합원입주권 매매계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 경우 및 ‘18.9.13. 이 전에 취득한 경우
⇒ 적용시기 : ‘18.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 분부터 적용

③ 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도소득세 중과
⇒ 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 장기임대주택*으로 등록한 경우 중과세율 적용
* 건설임대주택 또는 매입임대주택 중 공공지원민간임대주택은 중과대상에서 제외
(종전규정 적용) : 조정대상지역 공고 이전에 매매계약(분양권 및 조합원입주권 매매계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 경우 및 ‘18.9.13. 이전 에 취득한 경우
⇒ 적용시기 : ‘18.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 임대등록 하는 분부터 적용
(기계약자 중과 제외) : 조정대상지역 추가 지정(’18.8.27) 에 따라 다주택자가 조정대상지역 지정 전 주택 양도를 위해 매매계약을 체결하고 계약 금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 양도세 중과 제외
⇒ 적용시기 : ’18.8.28. 이후 양도하는 분부터 적용

④ 등록 임대주택 양도소득세 감면 가액기준 신설
⇒ 장기일반민간임대주택등에 대한 장기보유특별공제･양도소득세 감면 특례 적용시 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하
(종전규정 적용) : ‘18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우 및 ‘18.9.13. 이전을 매매계약 체결(분양권 및 조합원입주 권 매매 계약 포함)하고 계약금을 지급한 경우
⇒ 적용시기 : ‘18.9.14. 이후 새로이 취득하는 주택부터 적용

종합부동산세 상향 조정)
· 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억 원, 다주택자 시가 약 14억 원 초과구간 +0.2∼0.7%p)
· 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
· 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)

조정대상지역 신규 지정 및 해제

경기 수원 팔달구, 용인 수지구·기흥구 3개 지역을 조정대상지역으로 지정하고 부산시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 4개 지역 해제

○ 조정대상지역
서울(전역, 25개구),경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·구리·안양동안·광교, 수원 팔달, 용인 수지·기흥), 부산(해운대·동래·수영구) 세종

임대주택 관리강화

① 거주주택 양도소득세 비과세 요건 강화
⇒ 임대등록사업자의 거주주택 비과세를 1회로 제한하여 최초 임대사업자 등록시 거주주택에 대해서만 양도세 비과세 허용
⇒ 적용시기 : ‘19.2.12. 이후 양도하는 분부터 적용

② 거주주택 양도소득세 비과세 요건 강화
⇒ 다주택자가 1주택자로 된 후 기간만 보유기간으로 인정하여 1세대 1주택 비과세 적용
⇒ 적용시기 : ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

③ 주택임대사업자 양도세 특례 시 임대료 증액제한 요건 추가
⇒ 1세대 1주택 비과세 특례·다주택자가 보유한 조정대상지역 내 장기임대주택의 양도소득세 중과 배제·거주주택 비과세 특례시 임대료 연 5% 이하 증액 제한 요건 추가
⇒ 적용시기 : ‘19.2.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용

조정대상지역 해제

경기도 고양시(일부지역제외* ), 남양주시(다산동, 별내동 제외), 부산광역시 해운대구·동래구·수영구

12.16 양도소득세 제도 보완

① 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
⇒ 1세대1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)에 거주기간을 요건으로 추가하여 연 8%의 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분

② 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축
⇒ 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우 비과세 적용
* 단, 신규 주택에 기존임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약종료(최대 2년)까지 연장
⇒ 적용시기 : ‘19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 주택부터 적용

③ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
⇒ 조정대상지역 내 등록 임대주택도 2년 거주기간 충족해야 비과세 적용
⇒ 적용시기 : ‘19.12.17. 이후 사업자등록·임대사업자등록분부터 적용

④ 다주택자 중과세율 적용시 분양권도 주택수에 포함
⇒ 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권 포함
⇒ 적용시기 : ‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용

⑤ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
⇒ 주택(조합원입주권 포함) 보유기간 1년미만 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40% 적용

⑥ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과적용 한시적 배제
⇒ 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용
⇒ 적용시기 : ‘19.12.17.부터 ‘20.6.30.까지 양도하는 분에 적용

조정대상지역 추가지정

수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 추가

○ 조정대상지역
- 서울특별시 서울 25개구
- 경기도 과천시, 광명시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구, <’18.8.28. 추가지정> 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, <’18.12.31. 추가지정> 수원시 팔달구, 용인시 수지구·기흥구, <’19.11.08. 해제> 고양시(일부지역제외), 남양주시(다산동, 별내동 제외), <’20.2.21. 추가지정> 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시
- 부산광역시 <’18.08.28. 일부해제> 기장군(일광면 제외), <’18.12.31. 추가해제> 연제구, 남구, 부산진구, 기장군(일광면), <’19.11.08. 추가해제> 해운대구, 동래구, 수영구
- 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역)

6.17 주택시장안정 관리방안

조정대상지역 및 투기과열지구 지정
경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정

조정대상지역)
- (서울) 全 지역
- (경기) 全 지역(일부 지역* 제외)
* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
- (인천) 全 지역(강화·옹진 제외)
- (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)

투기과열지구)
- (서울) 全 지역
- (경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)
- (인천) 연수, 남동, 서구
- (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성

서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정
* (지정범위) 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)
(지정기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)
(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등

- 투기과열지구 조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우, 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출의무화
(적용시기: 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행 ’20.9월)

- 무주택자 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과 (적용시기 : 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용, 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행)

- 1주택자 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

- 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가 (전세대출을 받은 후 투기지역 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수)

주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

- 모든 지역* 주택 매매 임대 사업자**에 대하여 주담대 금지

- 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

- 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지 (적용시기 : ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용)

- 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록 하는 주택은 종부세 과세

- 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용 (적용시기 : 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용)

7.10 주택시장안정 보완대책

- (단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)
- (다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상 * 기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))
- (다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상 * 2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%
- ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용
- (법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용
- 생애최초 특별공급 확대
. 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입
. 국민주택도 20→25%까지 확대하고, 85m2 이하 민영 주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정
- 사전 청약제 물량 확대 : 9천호 → 3만호 이상
- 공공택지에도 사전청약제 적용
- 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지
- 7.11일(대책발표일 다음날) 이후 폐지되는 유형으로 신규등록 하거나 단기를 장기임대로 전환시 세제혜택 미적용
- 등록임대주택 임대의무기간 연장(10년 이상)
- 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민‧실수요자’ 소득기준을 완화(‘20.7.13.부터 시행)
- 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경前 대출규제 적용 (‘20.7.13.부터 시행)

주택시장안정 조정지역 변경

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