공덕역자이르네

본 분양에 대한 AI 분석 보고서

※ 본 내용은 AI 분석 결과로 제공되며, 정보의 정확성과 투자 판단에 대한 책임을 지지 않습니다. 반드시 사실 확인 후 참고용으로 활용해 주세요.

공덕역자이르네, 이런 점이 궁금하셨죠?

이번에 소개해드릴 현장은 서울특별시 마포구 도화동 16-1번지 일원에 공급되는 ‘공덕역자이르네’입니다. 지하 4층~지상 20층, 2개동, 총 178세대(보류지 1세대 포함) 중 일반분양 177세대로 조성되며, 입주는 2029년 1월 예정입니다. 서울 투기과열지구·청약과열지역 민간분양으로 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무기간 없음, 분양가상한제 미적용이 적용됩니다. 청약은 서울 2년 이상 계속 거주자가 우선이고, 일반공급 1순위는 세대주이면서 청약통장 24개월 이상과 서울 기준 예치금 300만원을 충족해야 하며, 특별공급은 유형별로 무주택세대구성원 또는 무주택세주 요건과 소득·자산 기준을 함께 확인해야 합니다.

청약 자격 요건

해당지역은 모집공고일 기준 서울특별시 2년 이상 계속 거주자이고, 기타지역은 서울 2년 미만 거주자와 인천·경기 거주자입니다. 일반공급 1순위는 세대주, 청약통장 24개월 이상, 서울 기준 예치금 300만원 충족, 2주택 이상 보유 세대 제외, 과거 5년 내 당첨된 자의 세대 제외가 핵심입니다. 특별공급은 기관추천·다자녀가구·신혼부부는 무주택세대구성원과 통장 6개월 요건이 중심이고, 노부모부양·생애최초는 무주택세대주이면서 1순위 통장 요건이 필요합니다. 동일 단지에서는 특별공급과 일반공급 각 1건만 가능하며, 재당첨제한 10년, 당첨 후 청약통장 재사용 불가, 향후 5년간 규제지역 1순위 제한도 함께 확인해야 합니다.

교통 환경은 어떤가요?

교통은 공덕역 환승 경쟁력이 핵심입니다. 공덕역은 5호선·6호선·경의중앙선·공항철도가 만나는 환승역이라 서울 도심, 여의도, 용산, 공항축 이동 선택지가 많은 편입니다. 생활권 내 시설 안내 기준으로도 공덕역 7~8번 출구와 마포역 3번 출구 접근 동선이 확인돼 대중교통 의존도가 높은 1~2인 가구나 직주근접 수요에는 장점이 뚜렷합니다. 버스 역시 공덕역 일대 정류장 선택지가 많은 편이라 자차보다 대중교통 중심 생활패턴에 더 잘 맞는 입지로 보입니다.

생활 인프라는 잘 갖춰져 있나요?

생활 인프라는 공덕역 상권을 바로 쓰는 구조입니다. 이마트 마포점이 공덕역 7번 출구 앞에 있고, 도화동주민센터와 도화동문고는 도화길 37 일대에서 확인됩니다. 의료는 도화동 내 내안애내과의원, 마포바로본정형외과의원 등 병의원 접근이 가능해 기본 생활편의는 무난한 편입니다. 공원은 마포구 데이터상 한마음공원(한솔공원) 등 이용 가능한 공원 자원이 확인되지만, 대규모 녹지형 주거지라기보다 역세권·상권 중심의 도심형 생활권 성격이 더 강하다고 보는 편이 맞습니다.

교육환경은 어떤가요?

교육시설은 공식 학교 정보 기준으로 서울마포초등학교, 숭문중학교, 숭문고등학교가 생활권 내에서 확인됩니다. 다만 공고문만으로는 실제 초등학교 배정권역이나 안전한 통학 동선, 대로 횡단 여부까지 확정하기 어렵습니다. 따라서 자녀가 있는 실수요자라면 ‘실제 배정 초등학교가 어디인지’, ‘등하교 보행 동선이 도보 위주로 가능한지’, ‘중학교 배정과 학원 이동 동선이 편한지’를 별도로 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.

분양가는 적정한 수준인가요?

분양가는 ‘절대가격은 높은 편이지만, 공덕역 생활권 신축 희소성을 감안하면 완전히 튄 수준으로 보기는 어려운 편’으로 판단됩니다. 공고문상 전용 59A는 약 16.71억~17.69억, 59B는 약 16.00억~16.93억이고 납부조건은 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%입니다. 비교 기준으로 많이 거론되는 인근 생활권 기존 단지의 최근 59㎡ 실거래는 마포래미안푸르지오가 21억원 수준, 공덕자이가 21억원 안팎, 공덕SK리더스뷰가 19억대 중반 수준이어서 이 단지의 분양가 상단이 주변 준신축·신축 실거래보다 무조건 높다고 보기는 어렵습니다. 다만 본 단지는 전용 48~59㎡ 소형 위주의 178세대 도심형 단지라 대단지 브랜드 아파트와 상품성이 완전히 같지는 않고, 결국 체감 적정성은 중도금 대출 가능 여부와 잔금 시점 자금조달 여력에 따라 크게 달라집니다. 실수요자라면 단기 차익보다 ‘공덕역 생활권 신축에 실제 들어가 살 가치가 있는지’와 ‘2029년 입주까지 자금 흐름을 무리 없이 버틸 수 있는지’를 기준으로 판단하는 편이 맞습니다.

주의할 점은 없을까요?

• 서울 2년 이상 계속 거주자가 우선공급 대상이므로, 해당지역으로 넣을 계획이라면 거주기간과 장기해외체류 이력을 함께 확인해야 합니다.
• 재당첨제한 10년, 전매제한 3년이 적용되고 일반공급 1순위는 세대주·통장 24개월·서울 기준 예치금 300만원이 필요하며, 1주택 세대는 가점제 청약이 불가합니다.
• 분양가 자체가 낮지 않은데 계약금 10%와 중도금 60% 구조라 대출이 제한되거나 잔금 자금계획이 흔들리면 계약 유지 부담이 커질 수 있습니다.

이런 분들께 추천드립니다

• 공덕역 4개 노선 환승 입지를 활용해 도심·여의도·용산권 직주근접을 원하는 1~2인 가구 또는 신혼부부
• 서울 해당지역 우선 또는 특별공급 자격이 명확하고, 청약 제한과 서류 요건을 꼼꼼히 챙길 수 있는 실수요자
• 대형평형보다 소형 신축과 역세권 생활편의를 선호하고, 2029년 입주 시점까지 자금계획을 안정적으로 가져갈 수 있는 분